Avant la signature du compromis de vente
Le notaire (ou toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le vendeur lui-même) doit transmettre à l’acheteur, avant la signature de la convention (en général il s’agira d’un compromis de vente mais il pourrait également s’agir d’une offre d’achat ou d’une promesse d’achat), diverses informations et documents :
- le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ;
- le montant des arriérés éventuels dus par le cédant ;
- la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété ;
- le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété ;
- les procès-verbaux des Assemblées Générales ordinaires et extraordinaires des 3 dernières années
- les décomptes périodiques des charges des 2 dernières années ;
- une copie du dernier bilan approuvé par l’AG.
Le syndic doit communiquer au notaire (ou au professionnel ou au cédant), ces informations sur simple demande, dans un délai de 15 jours.
À défaut de réponse du syndic dans les 15 jours de la demande, il faudra en aviser les parties. L’inertie éventuelle du syndic n’empêchera pas en principe de vendre, même si l’acheteur pourrait alors tenter de remettre en cause son accord.
Lors de la cession du droit de propriété
Lors de la vente, le notaire doit demander au syndic, par lettre recommandée, de lui transmettre les informations et documents suivants :
- le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’AG ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
- un état des appels de fonds approuvés par l’AG avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
- un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
- un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
- Les documents énumérés au chapitre « Avant la signature du compromis », sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s’ils ne sont pas encore en la possession de l’acheteur.
Le notaire transmet ensuite les documents au cessionnaire.
À défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
Qui supporte les dettes et les charges de la copropriété ?
- Sauf convention contraire, l’acheteur supporte :
- le montant des dettes mentionnées aux points 1, 2, 3 et 4 du chapitre « Lors de la cession du droit de propriété » ;
- les charges ordinaires à partir du jour où il jouit effectivement des parties communes.
- Les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’AG entre la conclusion de la convention et la passation de l’acte authentique sont supportés par l’acheteur s’il disposait d’une procuration pour y assister.
Obligations du notaire
Le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l’acte, de l’identification du lot privatif concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées.
Les frais de transmission des informations requises sont à charge du copropriétaire cédant.
Lors de la signature de l’acte authentique, le notaire doit notamment retenir, sur le prix de cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant.
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par lettre recommandée envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l’acte authentique constatant la cession. A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la passation dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au cédant.
Quid du fonds de réserve et des provisions versées ?
Le copropriétaire vendeur est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de réserve correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes. Le décompte est établi par le syndic.
qui restituera au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, sous déduction des charges dues jusqu’à la date de l’acte de vente.
La quote-part du copropriétaire sortant dans le fonds de réserve demeure par contre la propriété de l’Association.