L’acte de base – le règlement de copropriété – le règlement d’ordre intérieur


L’acte de base

L’acte de base (voir aussi la mise en conformité des statuts) reprend la description de l’ensemble immobilier, des parties commune et privatives. Il fixe aussi la quote-part des parties commune affectée à chaque partie privative. Il est rédigé par notaire, à l’initiative de la personne qui réalise l’immeuble à appartements (habitation existante transformée ou construction neuve). Il reprend une description de :

  • l’ensemble immobilier (description de chaque lot en lui attribuant une quotité dans les parties communes) ;
  • des parties privatives (parties de l’immeuble qui appartiennent exclusivement à chaque propriétaire) ;
  • des parties communes (parties de l’immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires à concurrence d’une fraction pour chacun, comme le hall d’entrée, l’ascenseur, la chaudière, le toit, le terrain) ;
  • la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative de l’immeuble.

Un rapport d’un notaire, d’un géomètre expert, d’un agent immobilier ou d’un architecte (rapport qui sera repris dans l’acte de base), motivera la fixation des quotes-parts des parties communes afférentes à chaque partie privative. Ces quotes-parts sont déterminées essentiellement en fonction de trois critères : la superficie nette au sol de la partie privative, son affectation et sa situation.

 

Le règlement de copropriété (article 577-4, §1, al. 4)

Le règlement de copropriété fixe les droits et obligations de chaque copropriétaire (voir aussi la mise en conformité des statuts). Il est également rédigé par notaire. Le notaire rédige généralement un texte unique reprenant à la fois l’acte de base et le règlement de copropriété. Ces textes doivent faire l’objet d’un acte authentique et sont rédigés dans une des langues nationales. Le règlement de copropriété comprend :

  1. la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes ;
  2. les critères et le mode de calcul motivés de la répartition des charges, pour les copropriétés créées après le 1er septembre 2010 ;
  3. les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l’assemblée générale ;
  4. le mode de nomination d’un syndic, les conditions de renouvellement du mandat du syndic, les modalités du renon éventuel du contrat, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission ;
  5. la période annuelle à laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire ;
  6. les obligations et les compétences du commissaire aux comptes désigné annuellement par l’assemblée générale (article 577-8 §2).

 

Le règlement d’ordre intérieur

Le règlement de copropriété détermine quant à lui les règle de vie commune (par exemple, la propreté des communs, la fermeture de la porte d’entrée…) et devra s’imposer à tous les occupants de l’immeuble. Il est généralement affiché dans l’immeuble et peut être consulté sur place par toute personne intéressée. Nous rappelons que l’acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts de l’immeuble. Toute modification à ceux-ci devra être actée dans un acte notarié, transcrit à la conservation des hypothèques afin de les rendre opposables aux tiers.