La rectification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes
Par principe, la quote-part des parties communes est fixée initialement en fonction de la valeur de chaque partie privative.
La modification de la répartition des quotes-parts résultera donc de l’inadéquation entre les quotités attribuées à chaque lot privatif et la valeur de ce lot (par exemple, la conciergerie commune est vendue en sorte qu’un nouveau lot privatif est constitué, ce qui entraînera la modification de la quote-part de chaque propriétaire dans les parties communes).
Lors de la création de la copropriété, la valeur de la partie privative, selon la loi du 2 juin 2010, est déterminée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation (par ex. garage ou appartement) et de la situation de la partie privative.
Si une modification doit être envisagée sur ce point, il peut être utile de se fonder sur cette loi nouvelle et de s’appuyer sur un rapport d’expert (géomètre, architecte, notaire, agent immobilier) pour justifier celle-ci.
La modification du mode de répartition des charges
Il s’agit de démontrer que le mode de répartition appliqué cause un préjudice propre.
Les critères de répartition sont la valeur des lots et parfois leur utilité.
Les charges sont en effet réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif.
Le critère de l’utilité (par exemple, l’usage d’un ascenseur pour le rez-de-chaussée) est en principe un critère supplétif non prévu par la loi. La jurisprudence varie toutefois à ce niveau et l’accepte parfois.
Là aussi, il peut être utile de se fonder sur un rapport d’expert (géomètre, architecte, notaire, agent immobilier) pour justifier la modification souhaitée.
La rectification du calcul des charges
L’action peut aussi avoir pour objet la rectification du calcul des charges (calcul qui serait inexact suite à une erreur de calcul ou suite à une application incorrecte de la méthode de répartition).
La procédure
- Les actions en modification des quotes-parts ou en répartition des charges seront de préférence préalablement soumises à l’AG.
La loi prévoit à ce propos qu’un (ou plusieurs copropriétaires) possédant au moins 1/5e des parts dans les parties communes peut demander au syndic de tenir une assemblée générale.
La demande sera adressée au syndic par voie recommandée.
Le syndic doit alors adresser aux copropriétaires une convocation aux copropriétaires dans les 30 jours qui suivent la réception de la requête.
- À défaut, le(s) copropriétaire(s) peut convoquer lui-même l’Assemblée Générale en adressant une convocation à tous les copropriétaires (dont l’identité doit être communiquée par le syndic à première demande).
- Si la majorité n’est pas atteinte lors de l’AG, il conviendra d’entamer l’action en rectification.
- D’un point de vue procédural, les actions en modification des quotes-parts ou en répartition des charges doivent être intentées contre tous les copropriétaires (et non pas contre la copropriété) par citation ou par comparution volontaire.